几十万买理财,为啥不去日本买套房呢?

今天的选题是一位读者贡献的，他建议我关注下日本房产。

理由是：对于五六十万的资金量来说，低风险投资，除了买理财和二线城市的房产，似乎并没有其他太好的渠道。

但是这些钱，全款在日本东京都拿下一套含租约的二手房还是非常有可能的。

我看了眼前一亮，确实哦！

这个体量的资金不上不下，私募信托够不上，一线城市房产买不起。在二线城市，确实能贷款买下一套不错的房子，却也有房贷和低租金的不足。

对闲置资金来说，日本房产还真是个不错的备选项—不仅能够享受5%+的年化收益（房租），还得了套房。

任何资产的最终目的都是保值升值，现金只是资产的一种形式。

聊聊日本房产，给大家提供个新思路。

日本是个老龄化社会，低生育率，人口减少严重，大量村庄、小城衰败。但东京都就像一台抽水机，源源不断的吸引优质劳动力，榨干全国的年轻人。

所以东京都房产的安全边际是最高的，大阪其次，再往下基本没有看的必要了。几十万人民币只能在东京买个十几平的二手一居室，但这也是最好卖最好租的房子。

和我们很像有木有？

北上广深的房子，安全边际最高。几十平米的老破小，门槛低，是年轻人最理想的上车房。卖得出去，租得上价，流通性是最好的。

来看看日本的刚需房长啥样：

图是网上随便截的。在日本，新房叫新筑，二手房叫中古。上图里的bed room，一般叫“洋室”，是所有起居活动区域。我特别喜欢的一点是，日本再小的厕所也有浴缸。

在日本，买房的同时也带了土地。所谓房价上涨，其实都是地价上涨的体现。跟我们把房子看成不动产不同，日本把房子看成消耗品，因此有房屋「折旧率」的概念。

越老的房子折旧率也就越高。但折旧率只是一个数据，并不影响房价，但很影响修缮费。此外，建成时间也值得关注，82年以后建成的房子都符合最新的耐震标准（地震是日本房产最大的风险，不过都有保险）。

其实呢，在日本投资买房和在国内一线城市“淘笋”很类似：大家拼的都是信息优势。所以都十分依赖房产中介！

位置、交通、房龄、层数、面积、朝向、租售比这些小区位因素决定着一套房子的价格。互相参考对比，总有报价相对低的房子。

而且和国内不同，日本所有的房产中介都公用一套房源系统，这意味着，中介之间的信息差是很小的。

而每一套房源的信息和售价、成交价都会记录在上面。这意味着中介之间的信息差很小，比拼的是如何筛选出低估房源，以及如何同步给买家。

而且日本房子没有毛坯的概念，买来即是精装修，拎包入住方便出租。而且普遍保养得都不错，即使老房子看起来也很新。

一般越老的房子，租售比越高（因为价格便宜），但是未来则有很高的修缮费用。

以公寓出租为例，表面年回报率一般在5%-9%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用，可以按1.5%来预估，实际年化回报率大概在4%-7%。

此外，委托给中介托管出租的成本一般是租金的5%。

来看下日本房价走势图：

重点看东京（紫色线）和大阪（绿色线）就行。89年顶点之后，日本经济和房价一起崩溃，进入“失去的二十年”，如今经济问题依然不少...

2020的东京奥运会成为很多人推荐日本房产的标准理由。

原因在于，奥运会这种让一个城市来撑国家门面的事儿，对城市影响深远。可以说是倾举国之力支持，让举办城市的基础设置建设在短时间内登上一个台阶，从而对房价形成重大利好。

参考下2009年北京的房价走势...

差不多就说这么多吧，不是忽悠大家去日本买房，只是提供个思路和视角而已。

再推荐两篇旧文：

?一个台湾人的日本买房经验和建议

?去全世界收房租｜REITS基金入门

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