美国 丨 抵押贷款利率上涨,会对住房产生哪些影响?——之一

美国目前正处于抵押贷款利率历史最低的时代，虽然专家预计未来贷款利率大幅提高的可能性很低。但是作为普通美国置业者，我们想要了解利率上涨有多快，利率最终会涨多高？以及当利率真正上涨时，对普通购房者，抵押贷款机构，希望重新办理贷款的房主，房屋的开发商和房产经纪人分别会产生什么样的影响？

如果要回答这些问题，我们首先需要回顾过去贷款利率飙升的时代并分析其所带来的影响。希望通过我们的分析能够让大家认识到未来几年在房地产行业可能会发生的情况。

让我们回到1981年，抵押贷款利率最高的时刻。当时，一位正在银行办理三十年期固定利率房贷的准购房者签下的贷款合同上利率是惊人的18%。而仅仅在四年前的1977年，同一家银行办理相同的业务，所需要的贷款利率是8%，四年之间涨了一倍有余。这也是过去50年里贷款利率涨幅最显著的时期。

在这期间，抵押贷款利率短时间的快速增长严重打击了美国的房地产市场，办理抵押贷款以及购房频次大幅度下降。最主要的影响如下：

在最艰难的时期，成千上万的房屋建筑商向当时的联邦储备委员会主席Paul Volcker邮寄木板，恳求他降低贷款利率。

自1981年住房抵押贷款达到高点以后，贷款利率呈现长时间下降的趋势。未来他们可能会再次达到一个高点，但是就近期的市场运行情况看，目前预期抵押贷款上涨幅度较小，相应对住房和抵押贷款市场的影响也较小。

近几年发生的贷款利率上涨事件，也可以说明我们对未来的贷款增长的预期将如何影响房产市场中的参与者（借款人、贷款人、房地产经纪人以及住房建筑商）。假如我们将贷款利率增长环境定义为抵押贷款市场调查（PMMS）中30年期固定贷款从低谷到高峰的增长超过1%的时期。如若采用这个定义，自1990年以来抵押贷款利率共有6次增长的情况。

图表1是30年固定利率的发展趋势，阴影部分表示贷款利率增长时期，自1990年以来，没有一个贷款利率上涨时期与70年代后期的加息幅度相匹配。贷款利率增幅最大的时段是1993年10月至1995年1月的2.4个百分点。

在数据研究期间，我们发现每当贷款利率上涨的时期，抵押贷款总额、房屋销售量以及新房开工量总是会不同程度的减少。

在图表2中，我们总结了自1990年以来住房和抵押贷款市场的变动情况。这期间，大多数情况下贷款利率上涨的时期，抵押贷款总额、房屋销售量以及新房开工量总是会不同程度的减少，当然也有2次例外情况。1996年，抵押贷款总额持续上涨，而房屋销售量以及新房开工量均出现下降。在2003年，情况则正好相反：房屋销售量和新房开工量持续增长，但贷款总额下降超过了40%。当然，有一个很明显的趋势：当贷款利率急剧上升时，抵押贷款数额和购房行为均会下降。