案例五:未来的“4+2+1”家庭求助家庭理财规划

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【案例分析】

一、财务分析

小曼自己的家庭

家庭月税后收入：5500+5500+15000=26000元，其中15000元为老公赚的外快，其余为稳定收入共 11000元

月公积金：900元

月生活支出：5000元

月生活储蓄：26000-5000=21000元

年保费支出：2000元

流动资产：存款20万元，美圆3万元

投资资产：股票6万元，基金6万元

自用资产：自用房产一套，53平方，市值：53*12000=636000元

  日系轿车一辆

家庭净资产：人民币956000元，美圆3万元（汽车无数据，不计入）

小曼父母的家庭

家庭月税后收入：3000元

流动资产：存款5万元

投资资产：股票12万元

自用资产：自用房产一套，四环三居室房

小曼婆婆的家庭

家庭月税后收入：4000元（目前）

流动资产：存款5万元

投资资产：基金5万元

自用资产：自用房产一套，三环两居室房

可以看出，小曼自己目前财务状况良好，无负债，拥有一定的金融资产，收入还算稳定。小曼父母和婆婆的家庭，收入都尚可。

二、总体状况分析：小曼家庭属于典型的现在独生子女组成的家庭，2人组成的家庭，要同时照顾4名老人和1名小孩，负担比较重。因此我们在规划时，必须注重保障规划。同时，要合理安排现金流，适当投资，完成其的理财目标：换房或买大房、养小孩。

三、换房OR买房方案比较

小曼的第一个理财目标是希望得到一套大房子，用来满足今后养育小孩的需要。但是是卖旧房买新房还是直接买新房呢，她拿不定主意。我们需要进行换房方案和买房方案的比较，结合她的财务状况，来确定最佳方案。按照北京现行的公积金贷款政策，小曼家庭共可以申请公积金贷款60万元，贷款期限最长为30年，利率为5.22%。

1、换房方案核算。

根据小曼提供的市场价格，如果采用换房办法的话，小曼将旧房出售的话，可以得到636000元的房款。在附近购置100-120方的大房，约需1200000元—1440000元。缺口为564000元—804000元。

为了方便起见，我们按买120方大房来计算，具体在换房上会出现2种不同的情况。

A、先出售旧房，然后买新房。期间在买房的时间里，靠出租过渡。

这样的情况下，首先可以得到636000元的房款，再拿出4000元，共同作为首付款，首付比例44%。公积金贷款可以解决60万元，还需要200000元。若这部分，全部由商业贷款解决，按照30年商业贷款7.83%计算，那么小曼今后每月需还房贷4746元。（PS：房贷一般要求为一万元的整数倍）而小曼家庭的月储蓄为21000元，足够支付房贷。就算不考虑老公赚外快的因素，房贷压力为收入的43%，因此可见对她的财务压力不是很大。

另外，由于换房期间需要租房子和装修新房，算过渡时间为3个月（假设装修需时3个月），每月租金3000元，则还需额外拿出9000元。装修新房按照一般装修，每平方米1000元标准，也需要12万元。

总结：采用换房策略的话，按30年等额本息标准，每月需要还房贷4746元，另外需要额外资金13000元以及装修费用120000元。

B、先买新房，买到后再出售旧房。

这样的情况下，需要先准备首付款44万元，公积金贷款60万元，商业贷款40万元。每月还贷款压力为7634元，不考虑外快因素，占稳定收入的69%。另外需装修费用12万元。若在完成装修之后入住，再把旧房卖出，可以获得636000元的房款，则可以用来归还房贷。

这里最大的问题是如何凑到44万元的首付款，从小曼的财务状况可以看出，可以动用存款为17万元（扣除掉家庭应急准备金3万），如果割出股票基金，显然是不划算的事情。如果考虑到借款，那需要付出27万元本金的民间借款利息，而民间借款利息一般比银行利息高的多！要不就是将美圆折成人民币，可以凑到22万元左右，剩余部分可以向父母借。

另外个严重问题就是采用这种方法后，12万元的装修钱从何而来？这个钱在买下新房后马上就要用的。如果全部考虑借款，则似乎成本太高。

若资金缺口全部采用借款，按借款年利率8%算，需要借款39万元，三个月，利息为7800元，买掉旧房的款项先还掉借款和利息后，还剩636000-397800=238200元，拿来还商业贷款，则今后的还款压力为每月5914元。

这个方案的好处，是在实际中，可以省略出租的过程，等新房装修好后一起搬家，旧房卖出。省了找出租房，搬家2次的麻烦。在经济上，可以节省3个月的租房开支9000元，但是动用了全部的20万元存款，另外每月的房贷压力为7634元（三个月内） 5914元（三个月后）。并且还要找人借钱。

综合比较换房的两种办法，应该是方案A是更有吸引力，也更简单易行的。贷款压力最小，也没动用你的存款，唯一需要准备的只是装修费用和租金开支而已。

2、买房方案核算

买房方案就是旧房不卖，同时买新房。在贷款安排上，同上面的B方案，问题仍然集中在44万元的首付款上。由于旧房是不卖的，因此无法得到卖旧房后的款项来还借款。这里建议如果采用买房的话，需要将3万美圆折算成人民币，约可以获得22万人民币，这样缺口只差5万元。加上今后装修费用12万元，共需借款17万元，按8%年利率算，两年到期时需要支付本息198288元。此时每月的房贷压力为7634元，可以将旧房出租，假设每月租金为2000元，则从第4个月起，每月的房贷压力实际为5634元，每月的储蓄节余尚有21000-5634=15366元，考虑两年内还清，平均每月需准备8262元。那样，前三个月的储蓄节余为21000-7634-8262=5104元，后二十一个月的储蓄节余为21000-5634-8262=7104元。（PS：若只借一年，还款压力很大，不推荐）等还清借款后，每月的储蓄节余为15366元。

3、换房PK买房

从上面的可以看出，从财务上来看，换房似乎是更方便，压力更轻的办法（房贷月付4746元）。买房对财务上负担较重（扣除房租收入后房贷月付5634元）。但是如果通过合理规划，买房还不至于买不起变成房奴。买房的最大好处就是在于，保留了旧房，以后每月可以获得一个2000元左右的租金收入，作为稳定的财产性收入来源。并且，北京房价升值速度很快，旧房未来仍然有升值空间的，按每年5%的速度，一年就可以获得增值31800元。可以说，换房是一次性达成目标。买房是压抑2年的消费，来换取未来更多的投资资产和财产性收入。考虑到小曼准备09-10年生小孩，2年时间够还清买房的借款。建议如果可以接受的话，还是尽量采用买房的方案，宁可现在辛苦2年，为将来小孩出生后打下个坚实的经济基础。

四、养小孩的目标方案分析

假设我们采用财务上最困难的买房方案的话，在2010年生小孩，那么我们需要给小孩准备今后的教育金，以及每月需增加的支出。假设生小孩后每月需增加支出2000元，那么他们家里在2010年后，月储蓄节余为13366元。建议采用每月基金定投的方式，来积累小孩的教育金。可按照每月定投2000元的标准，投资到小孩18岁读大学，即2028年，假设年收益率为10%，则可以获得151万的资金，假设学费年成长率为8%，则151万相当于现在的32万多资金，足够大学学费了。

五、投资规划

1、根据小曼家庭情况，建议先拿出3万元存款，作为应急家庭备用金。采用一半活期存款，一半货币市场基金的方式进行配置。

2、先设立一份基金定投，从现在投起，每月2000元，可以定投指数型基金，为将来的小孩准备一系列的教育金，投资期限20年，到期可以获得151万多资金。

3、再设立一份基金定投，主要作为养老金，从现在投起，每月2000元，可以定投混合型基金，时间为28年（到退休时），到期预计可以获得366万的资金。按年通胀率5%计算，相当于现在93万多的资金可供退休时使用。

4、现在有的美圆3万，如果采用换房B计划，或者是买房计划，则先要兑换成人民币支付房款。如果不采用以上计划，而用换放A计划，则建议将美圆兑换成其他升值的币种，例如欧元，可以做比较稳妥的外币理财，一般预计年收益5%以上。

5、现有的基金股票各6万，建议缩小股票比例，按基金9万股票3万配置或全部按照基金12万配置。基金组合按照债券型20%，平衡型20%，偏股型或混合型50%做配置，以获得一个长期收益。按预计年收益率15%计算，则到退休时，可以获得约600万的资金，按5%通胀率，相当于现在153万的资金，这部分也可以做为养老金。

六、保险规划

由于是属于典型的4-2-1家庭，因此建议要加强夫妻两的保险保障

1、丈夫是收入的主力。已经有意外险和大病保险了，建议还需要加保寿险。可以考虑到性价比高的定期寿险，保险期限到70岁以上，保额200万，估计年保费5000元。

2、妻子需要投大病保险30万保额，意外险50万保额，定期寿险50万保额，估计年保费3000元

3、小孩在出生后需要投保少儿类的健康险和意外险，现在因未出生，暂时不列开支计划。

再加上目前丈夫每年的2000元保费，差不多两人一年保费为10000元，平均每月833元

七、附表

现金流量表（每月）

            1-3月   4-24月   第3年开始到第30年结束

换房A方案：房贷   -4746   -4746     -4746

      租金   -3000     0       0    

换房B方案：房贷   -7634   -5914     -5914

买房方案： 房贷   -7634     -7634     -7634

      租金   0     +2000     +2000

预提借款准备   -8262     -8262       0

月收入       +26000   + 26000     +26000

月支出       -5000     -5000       -7000

基金定投       -4000     -4000       -4000

预提保费       -833     -833       -833

合计

换房A方案：   +8421   +11421     +9421

换房B方案：   +8533   +10253     +8253

买房方案：     +271     +2271     +8533

由此表可以看出，买房方案是短期内压力最大的。但是考虑到有3个月的应急准备金预提，另外还有金融资产如股票和基金，3个月的时间应该是挺的过去的，之后就会有所好转。但是从资产规模看，买房计划在2年后，由于多了套房产，每年收益不非！也是值得采取的方式！至于每月多余的现金，可以由其自己控制，还贷款，买新车，或者出国旅游，提高生活质量等等。

八、给四位老人的理财建议

从财务上看，四位老人都有自己的住房，有固定的退休收入，有大病保险，应该说情况基本健康。需要做的是做一个合理的理财安排。建议小曼父母把股票卖了，换成比较稳健的债券基金或者平衡型基金。存款也取部分做银行的理财产品，尽量获取一个低风险下的固定收益。小曼公公还有9年才离休，理财策略也一样，尽量保持低风险，中等收益就行，以银行理财，债券型基金，债券为主。