现在买不起房,就多买两套

“继续杠杠，借钱也得买房！”

4月11日下午，博鳌亚洲论坛2018年年会“ 楼市：这次真的不一样 ”分论坛在博鳌亚洲论坛国际会议中心举行，经济学家管清友的一席话，引起了热议。

在谈论房价一环节中，管清友语气诚恳地奉劝在座的听众：

如果你觉得现在房价很贵，如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买。因为如果你嫌贵，十年以后更买不起。没钱就去借钱买，你得去买你买不起的东西。

管清友阐述楼市见解，视频时长4分11秒

随后有记者表示疑惑，买不起就再买两套？是加杠杆的意思？管清友打断后再次奉劝道，想方设法去办，能加杠杆就加杠杆。

管清友答记者提问，视频时长2分55秒

当晚，管友清在微博上还表示，不要意气用事，别听别人忽悠说房价要崩盘，买不起的时候恰恰要全力多买，如果你不理解这句话，多看几遍。

这管清友是谁？

看了上面内容，是不是觉得有点的味道？不过这次喊话的管清友来历着实不小。

清华大学博士后，民生证券副总裁、研究院院长，新浪智库等多家重要机构的首席经济学家，多个地方ZF的金融顾问。同时兼任中国经济体制改革研究会高级研究员，财政部发改委ppp专家库双库专家，国家发改委PPP专家委员会委员等等等等，还有一大堆头衔。

而他的观点，也大概可以总结为：

1、房价的下降都是虚假的

2、现在买不起？就多买两套

3、看好租赁市场的未来

4、不会出现日本式的房地产泡沫破裂

5、区域城市分化越来越严重

6、调控政策不会马上松动

现在买不起房，就多买两套！

前几日，博鳌论坛楼市分论坛上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友来了这么一句话，一时震惊四座，网友纷纷惊呼看不懂。

“买不起还买两套，这是什么神逻辑？想要买的东西多了，管清友给借吗？”

“忽悠让我们加上杠杆买并不值得的东西，是不是就是为了把风险转到我们身上，专割我们韭菜？”

更有蹭流量的媒体还贴出了历史典故：百姓无栗米充饥，何不食肉糜？

那么，这句话到底有错吗？为何引发购房者的冷嘲热讽，甚至口诛笔伐？

管清友随后说，这是他大学教授送给他的一句话，他花了好多年的时间才推敲出了其中的道理，所以很多人不理解是正常的。因此我们暂且先不从字面上去理解它的对与错，而是细剖反推一下真实的购房思维，你就会明白其中的深意。

1

房子属性转变的分歧

首先，大家都知道，房子就是用来住的，一开始只有居住属性。

但是城市化发展的加剧，使中国的的资源更加紧缺，而稀缺的东西往往都具有投资属性，例如古董文物、钻石黄金等等。这时候，严重的供需不平衡把房子变成了稀缺品，被赋予了强投资属性。

这时候我们的房子就变味了，不但用来居住，还成为了拉升GDP的良药，炒房客的高收益投资标的物，开发商的赚钱工具，地方政府弥补债务黑洞的石头，争夺教育资源的有效捷径。

因此，购房者苦不堪言。我辛辛苦苦攒钱，甚至掏空三代人的积蓄就为了买一套能让自己活着有些安全感的房子，有错吗？房价这么高，每个月微薄的工资都不够还房贷，这合理吗？

于是，一个具有最基础属性的大众必需品变成了只有少数有钱有权人才可以玩弄的资产投资品，这是常人感到不公平且无法理解的事情。

而管清友说这句话就是站在了投资者的角度。

但“买不起房，就去买两套房”是建立在两个基础上的。一是房价永远必须涨，这一条今后或许只有一二线城市能符合要求；二是你得能借到上车的钱，无论你有银行的贷款资质还是有有钱的亲戚朋友。

那么这句话的逻辑就很清晰了。房价永远涨，背杠杆负债就等于正资产收入。你现在没钱，通过借钱购房，就是对未来资产收入的投资。

虽然前几年紧衣缩食还贷压力很大，但是过几年后你房子增值所带来的收益完全可以偿还你之前所承担的债务，这时候无论你把房子卖掉改善升级，还是变现买一套远郊新房解脱压力都有很好的选择。

但是如果现在你买不起房，你也不愿意借钱不愿意背杠杠，只盼望着房价下跌。那好，房子可能永远与你无缘。一直以来，很多人盼望房价崩盘，盼望房子回归到居住属性，十年前就有人这样想了。

但是五年过去了，十年过去了，房价一路高歌猛进，丝毫没有暴跌崩盘之意，到头来，房价暴跌只是买不起房人的一厢情愿。而早期买了房的人，因房价上涨受益，态度180度大转弯，都从盼望房价下跌变成了盼望房价上涨，想想是不是这个道理。

房产增值速度是远远超于工资增长水平的。拿北京来讲，经历过上轮大涨的人都知道，18年的房价相对于14年，从4万一平涨到了6万，而平均工资只从6K涨到9K，看似增长率相差无几。但是买一个房子的成本（按80平米算）却足足涨了160万，相当于15年的工资。

我记得14年北京楼市低迷的时候，刚需绝迹，我劝朋友买房，大家都喊房子太贵买不起。而16年北京房价大涨到高位的时候，所有刚需都跑出来了，成群结队地上车。

我问：不是买不起吗？

答：现在不买，以后就再也买不起了，借钱也得上车！

那当时低谷的时候为什么不买？

我感觉房价还会再跌。

斩钉截铁的样子记忆犹新。

投资是长期战场，没有几个人会看到5年之后的光景，所以只会用眼前利益去衡量回报，这就是大多数购房者的真实现状。

所以，买不起房更要买房没什么错误，只是看待角度不同。但一定要明确两个先决条件，首先房价一直处于上涨周期，然后你还要保证自己在高压房贷下活下来。

那么问题来了，哪些地方的房价会一直涨呢？

2

被曲解的真相

从1987年中国房地产进入商业化市场开始到今天，全国房价已经翻了好几倍了，每次都是一二三四线城市一波接一波地轮次上涨。但是在2018年，中国房地产市场发生了两个根本性的变化，一个是城市分化趋势加剧，二是房住不炒长效机制的落地。

城市分化加剧的第一个表现在人口流动，其实就也是历史周期的演变过程。过去中国30年的高速发展可谓是创造了人类历史上的奇迹，而这，要归功于中国庞大的人口红利。

而如今，中国出生人口断崖式下降，老龄化加重和劳动力不足意味着中国的人口红利难以为继，那么在一线发展繁荣之后，以目前的人口储备最多能支持二线城市的崛起与繁荣，而除了城市群周边以外的三四线城市将面临平庸和衰败。事实证明现在已经有大量的千人小镇被时代所遗弃。

所有人都在不断向上跃迁，追求更高级的物质基础和生活环境，这是无法辩驳的事实。这个从全国高铁流动图中可以体现。

城市分化加剧的第二个表现在房地产库存量。很多人都把全国人均住宅面积作为房价下跌的重要依据。而且博鳌论坛上，住建部原副部长仇保兴也证明了，中国现在城市化率是60%，人均拥有40平米的住房面积。

这个数据是没有错误的，但是你在老家小县城里有一套房，而你又在城市里工作生活，这套房能不能算为你的有效住宅面积呢？总不能因为自己农村有一亩三分地，就等着回去田耕野作，颐养天年吧？

例如北京，按常住人口2100万计算，现在35%的人租房住，大约有735万人在租房，意味着有700多万甚至更多的人平均住宅面积为0。所以，这个数据只能在三四线城市实现。

然而，对于人口老龄化加剧、青壮年劳动力流失、库存较大的三四线城市，在这次棚改拉升需求把周边农民送进城之后，还有什么原因能继续支持未来房价的持续上涨呢？

因此严重分化下的中国楼市再也不可能像之前那样，要涨一起涨要跌一起跌，而是一二线繁荣，三线少部分维持，四五线城市走向衰亡。

“房住不炒”这个口号喊了很多年了，但更多的人却把这个口号作为未来的房价下跌的动因。请问，两者之间有关系吗？

房住不炒和长效机制的落地目的是为了保护刚需，减弱投资属性，让房子回归居住属性，和房价涨跌没有任何关系。它只是为大家营造了一个公平的购房机会，彻底把炒房客赶出楼市，其实就像股市中，庄家把大户清理出局了，留下散户陪自己慢慢玩。

房住不炒，其实抑制的是投机需求，但房价上涨的动因来源于真实的住房需求。例如北京上轮房价大涨的主要原动力来自于城市居民改善型需求的集中爆发，和投机并没有什么关系，所以不要指望房住不炒会降房价，要认清这个事实。

真实需求是房价上涨的原动力，而供需关系是房价增长速度的斜率，人口基数是房价天花板的参考，而产业和市场经济是房价的依托。

用这个理论可以推断一切城市房价的预期，而且集齐这些条件的城市很难被调控政策所影响。例如目前的深圳，表面上数据很好看，响应了市场的调控，但是房价环比下降，连续6个月环比下降了6块钱，有真实意义吗？并没有。

3

被楼市请等我十年，十年后一有钱就买房

韩庚说：我一有钱就买房，万一以后自己不出名了，至少还有房。

有些人则会说：等房价降了，我就买房，这样还能省一大笔钱。

小编认为：明星不愧是明星，吃的是青春饭，考虑的却是一辈子的铁饭碗。

而小编更认为，我们普通大众的辛酸不是一般人能够体会的，即使再过十年，也不一定能够达到一有钱就买买买，买房的地步。

当两类人相遇时，也许讨论的问题会是房子，房价和背后的房产投资思维。

01、关于为什么会有那么多人执着于靠房产来发家致富的问题，我们可以从投资的收益回报率来找到些许猫腻。

现在想搞投资的人都有什么手段呢？

黄金、股票、银行理财产品、定期存款、房产……

黄金当然很稳定，不会贬值；

股票有风险，一着不慎满盘皆输；

银行理财和定期存款，那是看着银行卡内的数字一位数一位数的往上升。

而大家公认的最保值，最能与时代机遇相契合的投资产品，也许非房产莫属。

除去楼市泡沫，楼市崩盘的看法，我们先来看看正常情况下房产投资的收益回报率。

房产的资产回报率=增值与房屋总价的比值。

按照近两年的房产投资概况，一套100万的房子，一年增值1万元是妥妥的，如果该房产在投资过程中还用于出租，一年的租金收入是2.5万，那么这一年房产的投资回报率最低就是3.5%。

目前，国有股份制的五大银行一年定期存款的年利率目前是1.75%，如果100万存一年定期，那么利息是100×1.75%=1.75万元。地方性的银行定期存款的利率按2%来计算，那么100万元存一年的利息是100×2%=2万元。未来几年银行的政策会朝着下调存款基准利率，上调贷款基准利率的方向发展的，即，通过定期存款获得的利息会越来越少，而贷款产生的利息会越来越多。

按照投资收益回报率的通用准则，合理的投资应该在3-5年内保持回报率至少在3%以上，5年后至少在5%以上。否则，该投资方式便不如放入银行获取定期利息更明智。

如果在一个时期内，很明显这个时期不是一天两天，而是一年两年，甚至是十年八年，某一项投资的收益回报明显高于其他投资产品，那么该产品便是该阶段最好的投资了。

房产投资的首要目的是保值，其次才是升值。银行产品追求的是一个“稳“字。投资追求的是收益和风险的共存，然而从整体看下来，收益又远远大于风险。在当前这个时期内，哪种投资方式更划算，相信大家内心都有了答案。

流水不腐，户枢不蠹。有钱人为什么一有钱就买房？往前推十年，往后推十年，富人们的理论都是用钱生钱，用钱养钱，只有让钱流动起来，才能真正实现用金融杠杆撬动资产圈，来实现他们的人生大计。

02、近期，。

结果显示，全国40个大中城市中，共有19个城市得分为正，呈现不同程度的房价透支状况；另外有21个城市得分为负，暂时没有房价透支现象。房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄

城市发展速度某种程度上与房价透支程度是成正比的。

我们以为有些事情已经到顶，触到极点了就要回升了，但事实是全国各个城市都正在大力开展一切建设，大力推动城市化。房子和人的基本生活需求的解决是迫在眉睫的事情。

房价，楼市，并没有按照我们预期的那样走，即使是以透支为“代价”。这个代价是否会很严重，是否会产生不良影响，至少目前我们还未见到真真切切的结果。尤其是对于相对落后的郑州来说，它的目标是追赶厦门，任重道远，对郑州来说，有多少个十年用来发展，对我们来说，就有多少个十年来继续面对这种局面。

对于有钱人来说，他们有敢于挥洒资金的本钱，透支目前能力范围之外的资金的勇气以及承担资金风险的抗压能力，但是对我们普通老百姓来说，钱砸进去就是砸了，钱没了，就是没了，也许这辈子都无法翻身。所以，买房，投资，都会让我们变得谨慎起来，也才有了“等房价降了再买房”的坦言相告。

一边对这个楼市表达着出离的愤怒，希望这个市场赶快冷静，另一方面内心其实还是希望自己在这个城市有一席立足之地。

一方面抱怨着那些投资买房的人活该自讨苦吃，另一方面又为他们房奴的生活感到悲哀和辛酸。

每一个“口出狂言”之人，其实内心都有自己的一个痛点，无法触碰，不想提及，却又经常用反面的言语来掩饰自己的不甘。

其实呢，如人饮水，冷暖自知。我们每个人都需要一套房，只是房价成了一道无法逾越的鸿沟。

03、房产投资思维透露出的到底是什么？是社会发展的趋势和经济开放之下，人们思维的变化和寻求前进的迫切心理。

当然，一切的投资都是建立在自身资金能力，眼界思维和抗风险，抗压能力的共同作用下的。

那些在楼市上赚的盆满钵满的人，我觉得，大概是不会后悔的。

那些在楼市尝到甜头，没有赚翻的，我觉得，应该会继续前进的。

那些在楼市上没有尝到升值滋味的，至少抓住了一个时机，留下了一份保值产品，不至于让未来的自己永远也买不起房。

房子是一件产品，任何产品都是有成本的，即使再降价，也不可能让人人都买得起。你花20万建的房子，如果有一天让你200块钱出卖，谁会愿意呢？

事实上，有钱人，早就买房了，甚至是，买的够了。没钱买房的、徘徊犹豫的刚需客还在观望。

现在的市场上，更多的机会还是留给我们普通需求者的。十年后，又会是怎样一番景色呢？谁敢大声说，十年后的世界一定是我的。

部分来源：子木聊房、聊宅等