腾讯财经《闪电评论》特约作者 盘和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后

提起房价，可能不少人会很心痛，中国经济飞速发展的道路在房地产行业与发达国家有太多的相似，作为支柱性产业，高杠杆，高收益诱惑着一波又一波的投机者进入市场，我们还没有忘记日本房产泡沫带来的数十年经济萧条，我们还没有忘记美国房产泡沫带来的全球经济危机！

房价的波动不仅关乎金融市场或是经济发展, 更是关乎民生这个大问题, 这也是为何各种各样的限购，限贷，限属性的政策相继实施。5月8日，工、农、中、建四大国有银行本周起上调北京地区首套房贷款利率，最低利率从基准利率的1.05倍上调为1.1倍。

据融360监测数据显示，2018年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。一部分二线城市的利率明显高于一线，例如郑州5.92%，而广深分别为5.37%、5.44%。

利率上调也会出现失灵，首套利率上升只是银行想多收三五斗

短短一个月，利率上涨如此之快也让民众看到了政府对于控制房价的决心。毕竟房子价格昂贵，普遍采用按揭贷款, 加之其价格特点是有明显的顺周期性，即要涨则一直涨, 在这样的情况下，银行系统的风险负担无形中就加重了。其次, 虽然房地产对经济增长有一定的拉动作用，但房价的上涨对对制造业等实体经济造成了挤出效应。最重要的一点是, 房产是民众日常生活的基础，关乎民生, 价格的剧烈波动都会严重影响普通居民的生活。

房价似脱缰野马一样一路上扬，与土地供给、人口结构、教育医疗资源分布、货币政策和财税政策等众多因素相关。如此一来，在制定管控政策时候也只能从土地供给，货币财政政策入手，作为普通老百姓，我们可能只看到了房价漫无边际的上涨，表达对房价调控的不满。

但其实不然，实证结果显示，每一轮的房价调控政策还是起到了其应有的作用。只是有一点需要注意，调控政策一撤销往往会显著刺激房价的上升，也就是说政策在一时确实起到了作用，但由于种种原因导致政策的实施不能持续进行，当半途而废时房价会高于调控之前，给人一种政策无能的错觉。就好像你永远不可能把一个葫芦压在水底，当你松手的一瞬，葫芦会比之前弹起的更高。

利率等金融政策被认为是市场化调控房价的手段之一，但在中国也一定程度上出现了失灵，因为未来预期收益率远远高于利率上浮。其实，本次首套房利率的上调其实从内容上看乏善可陈，我们简单的计算一下可知，从1.05倍上调至1.1倍，以北京房子为例，一套海淀区100平房子均价大概在1000万，假如贷款1000万的话，上浮5%意味着多付50万的成本，不过，一个连1000万都拿的出手的人会在意这50万的增量吗？更何况这50万并不是一次性付出，而且还会被房价上涨的预期所冲抵。

我甚至觉得在这一轮首套利率上涨，更像是银行想多收三五斗而已，而不是房地产调控。实事求是地说，这是市场上资金成本上升的必然，不过，我们就不需要扯上房地产调控了吧？

利率应体现炒房者与住房者差异，“无房户”须坚持低利率

需要注意的是，利率调控并不如我们计算的这样简单，刚才也提到，调控政策的效果在于其长效性，也就是说政府持续保持着严格的利率调控和资格审查是能有效抑制房价的，但面向公众的调控政策不仅管控了房王、地王，也管控了普通居民，坚持房子是用来住的不是用来炒的其政策导向在于差别对待，针对有多套房者，炒房者，政府应更加严格，持久的保持政策的效力，同时，为刚需人群打开绿灯，尤其是“无房户”仍应以低利率为主。

如此一来，利率的变化就不再是实际与基准之间的差别，而是炒房者与住房者的差别了，5%可能不会成为障碍，但有的地方甚至首套房上浮20%可能就不那么简单了。

笔者认为，利率调控房价要考量现实情况，首先，由于现有的人口结构，我国购房主力军还集中于中年，这部分人既有换房需求，又有为儿女备房需求，如何差别对待的识别“炒房者”和“住房者”是利率调控房价必须面对的现实，事关利率上调的正当性。其次，就是对现有利率浮动向利率市场化的管理，不能囿于现状，，保持稳步前行，当然前进的同时也要有效防范银行过于追求“一己私利”发生。

来源：腾讯财经《闪电评论》特约作者 盘和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后

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