昨天，一位朋友与我约好今天下午2点来我办公室，沟通一下购房贷款申请的一些问题。这位朋友在电话大体上说想用他父亲的一套房子抵押出首付，自己来做商业贷款，至于买新房和二手房还没具体确定……刚才他来电话说今天有点急事，就过不来了……又是个鸽子，我都是提前一天安排自己的工作的，既然他没来，趁着这段时间，我就跟朋友们谈一下购房前应该准备的工作吧。抵押贷款咨询，微信：309891942
一、首付
明确你的买房预算所需首付的金额以及来源。目前在上海，首套房的首付是合同价与评估价取孰低值的三成，二套房的首付是合同价与评估价取低值的七成（非普），注意：老破小的房产评估价都会降成，从0.5-2成不等，也会造成首付增加。如果自有资金不够，可以采用房产抵押消费贷款、经营贷款、信用贷、民间房产抵押、民间信用贷（换房贷、赎楼贷等等）。
二、预算
明确你的买房预算区间在哪里。一手房一般都能通过银行的评估审核，但二手房需要注意一些细节，其市场价、成交价、银行评估价并不是一致的。如果成交价远高于银行评估价，贷款不足，那么需要提高首付比例了。同样，想通过抵押房子获得首付资金的客户也要注意房产的评估价，它决定了能否抵押出足够的资金满足你的资金需求。
三、收入证明
很多银行对收入的要求概括下来就是一句话-：收入要求是还款额的2倍。收入除了工资性收入外，还有各种资产都可以折算成收入（如股票资产、租金、定期存款、理财产品等）。员工的工资奖金收入的特点就是要稳定，金额、入账时间、备注都要规律，如果突然出现一笔大额进账，除非有备注显示奖金或者提成（也要看是否销售岗），要能够合理地解释，信审才会接受这是一笔收入，否则会忽略不计。现实中，有很多民营企业为了避税，采用了一些现金或他卡转账的方式支付工资，这些都影响了收入认定，对于贷款则是大大不利。当然，这块也有些方法可以解决，以后再展开。
四、负债
负债指主贷人和参贷人以夫妻为单位的家庭所有名下还款额，如接力贷就要查询父母和子女及其配偶的征信，计算方式：房贷就按征信报告上显示的月供计算，信用贷和车贷按使用额度和授信时间计算月供（这一点对于按月付息的信用贷很不公平），信用卡按透支额的10%计算月供。顺便提一句，帮别人担保的金额也算作负债。目前实际操作中，银行会要求信用贷进行结清，一个是负债认定的考虑，一个是信用贷作为首付的违规考虑。信用卡的额度使用也会被视为负债过高或首付贷行为，那么最好也结清，或者用“零账单”的方式解决。从上我们可以看出信用卡、信用贷在申请贷款时的负面影响，至于信用卡、信用贷的正确使用方式，以后再展开。
五、流水
目前房价越来越高，很多上海客户置换或者购买二套的预算都在往1000万以上走，月还款额在5万以上的比比皆是，而实际中能够达到月入10万工资的家庭并不是很多，面临流水不足、收入认定不足的问题，这就要做好准备，把不足的流水补充起来。前面说过，工资性收入和奖金的最大要素就是稳定，因此要找到靠谱的人在每月固定日内转帐一笔资金到专门一张卡上，这笔资金不要是整数，而是带着小数点后两位的，备注写工资，转账的人不要更换，更不能在其他交易中看到同一个人，如此连续六个月以上，即可作为另一张工资卡或者奖金卡使用了。注意：要在工作日工作时间转账，因为很少有哪家公司是在周末发工资的。这张卡不要进行银证转账或者购买其他理财，资金转进后不要很快一下子全部取出，而是进行普通购物消费，支付宝或者刷卡都行，在两笔转账期内多些消费记录比较好看。如果资金有安排，也可以存3个月，然后一次取现取出大部分。更多细节，以后再展开。
六、征信
征信报告，即个人信用报告，是由中国人民银行征信中心出具的记载个人信用信息的记录，用于查询个人的社会信用，透露了很多信息，这是银行在贷款审批时必看的重要部分。征信报告上有几个重要部分，A：工作单位信息。一个连续的同行业的资质好的工作单位信息在银行眼中具有很高的可信度，显示你的事业稳定、工作专业，也能大概体现你的收入情况。一个餐饮公司的员工和一个腾讯公司的员工收入必然是相差很大，好的单位就证明了具有高的还款能力，其高额的收入证明也就具有了可信度。那么自由职业或个体户怎么办？可以通过挂靠公司或申请信用卡的方式更新单位信息。B:贷款情况。包含了房贷、车贷、信用卡、信用贷、网贷等，这些用于负债认定，一般实操中，银行对于信用贷、网贷较多的客户是谨慎的。C:逾期情况。简单就是两年内不要超过6个1，2个2，1个3，621代表逾期次数，123代表每次逾期时间，各家银行规定不同。我们操作中，一般没有“连3累6”的严重逾期，都可以找到合适的银行解决。
七、计算贷款额
百度一个贷款计算器，可以在已知收入负债，贷款品种的利率，年限后，倒推出能买多少价格的房产，无非就是试错，多算几次而已。实际操作中，根据自己的月供能力、首付资金、年限推导即可，至于负债高、收入证明不足、流水不足都是专业人士可以解决的。
八、时间统筹
银行贷款资金，在市场上利息最低，有很多门槛，流程比较长。在银行做的任何贷款，即使从材料上看来100%没问题的，也不能承诺100%能批，只能说从经验上看没问题，放款时间就更加有不确定性了，只能早做安排。尤其是买二手房签合同前一定要了解清楚时间节点，在合同里只能写“xx号之前过户”，而不能规定“xx时间放款”。原因是历史上银行几个月暂停放款的事件比比皆是。
按揭购房贷款，共计时间为：上下家材料齐全交给信贷员——查询下家房产（七天）——信审审批（两周）——审批通过出合同用印（三天到一周）——拿到合同后过户（二十天）——拿到他证交给银行放款（一周）。这是标准时间，中途如果补充材料，或者房子还需要解抵押，恰逢节假日等等，都会有拖延。
抵押消费贷款，除了上面的正常流程外，首先考虑这笔资金到手后如何买房，比如已被限购，需要净身出户购买，首先应该把名下房产的更名手续办好，这少说也要20天，如果房产有贷款，需要先离婚再去名，把结婚证保留好。流程：先更名（20天）——出了新产证提交材料审批（如果所需额度高以已婚名义办理）（两周）——审批通过出合同用印（7天）（同时看房）——拿到合同后办抵押（7天）（此时可以付定金）——拿到他证交给银行放款（一周）（签合同付首付，或者先签合同查询房产再付首付，或者凭定金收据即可在银行审批）。
消费贷款的好处是即使没批出来，也不用承担违约损失，所以建议等到审批结果再去定房，如果实在看到心仪的房产等不及结果出来，可以先周转资金把房产定下来办贷款，同时做抵押贷款，放款后还掉借来的钱。
九、二套做首套
在目前认房又认贷的政策背景下，很多客户面临首付不足或贷款利率上浮利息支出过高的问题。那么，这部分客户可以考虑二套做首套。需要上海房贷完全结清，外地有房贷未结清的也可以做，首付3.5成，利率基准，只是费用成本有点高，适合千万预算的客户。