想在加拿大贷款买房?告诉你有关于房贷利率的最大秘密!30年还款期至少省4万刀!

多伦多约克大学Schulich商学院教授米勒维斯基(Moshe Milevsky)2001年一份研究显示，1950~2000年期间，几乎90%情况下浮动利率比固定利率划算，以10万贷款按揭为例，15年还款期间浮动利率平均比固定利率省近2.2万。

一直以来，浮动利率是懒人选择(当然1980年代末至1990年初10年期间优惠利率高达22.75%~14.75%情况除外)。

米勒维斯基对Global News说，从历史数据来说，浮动利率更划算，除非经济衰退情况下，他会一直选浮动利率。但如果在经济衰退时有可能失业，或经济紧张，还是建议选更安全可靠的固定利率。

浮动利率随央行利率上下浮动，从而使得贷款利息不断变动，利率变动时，每月还款额会随之上下浮动。而固定利率在按揭期间贷款利率固定不变，贷款人不用担心央行利率浮动情况，当然央行利率下调时，还款额也不会减少。

米勒维斯基2008年又做了一次研究，仍发现1950~2008年期间，浮动利率90%情况下比固定利率划算，只是浮动利率比固定利率节省的钱减少至2万630元。

米勒维斯基说，过去10年期间许多东西都变了，如固定与浮动利率之间的收益差不像过去那么明显，这是因为在过去，人们在固定利率上讨价还价空间太小，银行说什么利率，就什么利率，客户没得选。

如今，金融机构实际提供的固定利率都比挂出固定利率优惠许多，所谓挂牌利率几乎没什么意义，客户都能讨价还价，有时甚至能将银行挂牌利率谈下1个百分点。这种情况下，选浮动利率还是固定利率，能节省的钱不像过去那么多。

另一方面，渥京最新按揭压力测试新政后，一些人在续签按揭合同时，讨价还价力量也削弱了，这是因为按揭压力测试不适用于和现有贷款银行续签按揭合同的人。也就是说，过不了按揭压力测试的人，只能和现有贷款银行续约，不能像过去那样货比3家。

另2大变化是房价和加人负债，尤其多温2地房价高得离谱。这种情况下，首付5%，其余95%靠贷款，选浮动利率显然不明智。

米勒维斯基建议，永远不要靠近猜未来利率走向来决定是选择固定还是浮动利率。这是因为，首先你只是个普通人，不是做债券交易专业人士。其次，专家和金融分析师预测都会出错，甚至连央行有时都搞不清楚下一步计划。

如2007年，央行开始加息，后来因全球金融危机又减息。2014年有专家预测央行加息，但接下来的2015年，央行为刺激经济和应对亚省油价暴跌，连续减息2次。

多伦多独立按揭经纪拉罗克(David Larock)说，当时这种情况下，选浮动利率肯定更划算。

以2014年秋选择25年30万贷款按揭，5年2.84%固定利率和2.3%浮动利率为例，假设以下3种情况。

米勒维斯基建议，无论是选固定利率，还是选浮动利率，都要将之视为一个理财问题对待，而不是做什么市场研究和预测。如选浮动利率，就要做好央行加息心理准备。